改革开放40多年来，中国经济取得了举世瞩目的成就，伴随着中国的快速工业化，大规模的城镇化也在波澜壮阔展开，中国建筑业在其中发挥了不可替代的作用。
但随着我国城市化速度的减缓，建筑业的市场前景也受到了一定的质疑，同时随着人们对美好生活的追求，对居住品质要求的提升，也对未来的建筑业发展提出更高的要求。
再加上新基建浪潮的冲击，建筑业的数字化转型加速，及我国融入国际化步伐的加速，我们相信下个10年建筑业发展方向和市场逻辑都将发生新的变化，可用以下10个关键词概括：
1、存量时代
机会主义者将失去最大机会
过去的20年是建筑业发展的辉煌时期。1978年，中国实施改革开放，建筑业发展有了良好的外部环境；1984年，建筑业推行项目法施工，开始了破冰之旅；1990年，中国开始实行商品房交易，带动了建筑业的蓬勃生长；1998年，中国建筑业进入鼎盛期，开始繁荣发展。
大家知道中国的城镇化率从1990年的26.44%增加到2019年的60.60%，基础设施建设成为加快城市化进程的引擎。中国城市化的加速发展，给建筑业带来了巨大的发展空间和前所未有的发展机遇。
近年来，与城市化相关联的高速铁路、城际铁路、高速公路、城市轨道交通、市政基础设施、城市改造、大型房屋建筑等基础设施建设显现出持续高速发展的趋势。
然而，据攀成德机构专家研究：中国经济在经历了持续多年的高速增长以后，正步入一个全新的发展阶段。未来几年中国城镇化率将持续增长，中国城镇化的速度将平稳下降。城镇化速度增长最快的时候，是2000年到2015年，最高的年份城镇化率增长速度达到4%，2018年增速下降至1.8%。随着城市化进程的放缓，房屋建筑等新项目的增长空间变得不像原来那么大，对建筑业整体增量上的表现造成了很大影响。
建筑业增量经济时代或正离我们而去。无论是美国、欧洲还是日本等国家都很早就进入了大体量的存量经济时代。
存量经济时代并不可怕，如果增量经济比的是谁蛋糕做得大，那么存量经济就是比谁切蛋糕的能力强，这种能力就是“效率”。
当机会主义者还在以增量时代的思维和习惯在不断地寻找下一个热门“品类机遇”时，那些真正看懂时代的人在为下一个十年、二十年做好储备。
因为存量经济时代，才是行业从散小乱差向品牌化、规模化、连锁化加速集中的时代，才是优秀品牌诞生的黄金时代。建筑业进入存量时代，或许也是我国建筑业诞生品牌化企业的机会。
2、整合重组
合纵连衡中形成新竞争优势
在经济增长放缓的形势下，我国已经进入了存量时代。企业为了生存、为了增长，就要争抢现有的客户和存量市场，就要到竞争对手处争抢生意。企业之间的竞争就会更加激烈。建筑行业更是属于竞争型市场，行业集中度较低。
而随着存量时代的来临，建筑行业会逐渐趋向收缩，行业集中度也会有所提高。建筑行业的竞争格局会被打破，进行结构调整，也就所谓的市场蛋糕的重新切割。
为征得市场生存并伴随着企业改革的不断深入,越来越多的建筑企业进将进行企业重组与整合。
这主要包括几方面的整合：一是大企业间基于专业优势互补的横向一体化兼并重。目前主要发生在国企间重组，例如去年11月北京城建集团与北京住总集团的合并重组、北京建工和北京市政路桥集团的合并重组；
二是大企业对小企业的兼并，一些大型的建设企业对小型建筑企业的兼并；
三是基于产业链上下游的纵向一体化整合。一些大型的建筑企业对其上游的建材企业整合，或下游的装饰和物业运维整合。
例如：建业和一德集团作为天使投资人，共同投资艾佳家居，后者提出“毛坯房 硬装 软装”的一站式解决方案，购房者拿到房子即可拎包入住。建业将在河南省近60个楼盘中推行这种全新的家居模式，一场大的兼并重组潮将展开。
3、无边界竞争
干掉你的并不是你看得见的对手！
歌德曾说:“每一种思想最初总是作为一个陌生的来客出现的，而它一旦被认识的时候，就可能成为改变社会的滚滚潮流。”现在，选择实施无边界竞争战略的企业，正在许多行业不断涌现。许多制业已磨刀霍霍。
如日本汽车公司丰田，开始杀入建筑业造房子了!并且像造汽车一样的造房子!世界第一的知名汽车厂商——丰田汽车下属的住宅建造部门于2003年独立出来，使用丰田汽车的生产模式，制造出优秀的房屋产品。
在我国，像远大、三一等一批做钢结构或做工程机械企业凭借在工业领域的技术积累，转战建筑业也都已成了装配式建筑企业的领头羊。
更有一些企业，已经开始把制造业的整个流水线生产模式、现代管理模式、全产业链模式“移植”到建筑业，也取得不错成效。
就像特斯拉不懂传统汽车，却要重新定义汽车并引领新的汽车业革命一样，建筑业又何况不是这种情况呢！随着工业化数字化的冲击，一切都在发生变化，其价值链上的每个环节都面临来自跨界打劫的威胁，如果建筑业抱残守缺守着传统思维，也可能只有面临被彻底革命的命运！而且真的已近在咫尺！
4、高质量发展
绿色、智慧和生态成为新的底色
建筑业经过了多年的粗放式发展，未来将进入高质量发展，我们认为建筑的高质量发展主要体现在“绿色、智慧和健康”几个关键词，同时又可分为几个层次：
一是以打造高质量的建筑产品。无论是微观层面满足人们日益增长多元化、个性化和绿色化的建筑产品，其除了设计精巧、加工精细、使用方便和性能可靠等传统指标外，如何融合绿色、健康等设计理念及新型材料，将成为未来的思考。还是广义层面的建筑体通过城市的绿色、智慧和健康发展。
二是高质量的建筑生产工程。其生产的过程应该最大限度的减少的对环境的破坏、应该是浪费最小化，工效最高化；
三是企业这个市场主体的高质量发展。企业是产业经济的实体，建筑业的高质量发展离不开建设企业的发展，不论是国企还是民企，也不论是独资还是股份制企业，企业要想持续发展，必须做好管理创新、技术创新和商业模式创新。
5、多元化战略
从产品到平台到生态
种种迹象表明，中国经济持续30多年的高速增长以后，正步入一个全新的发展阶段，一个显著的特征是各方面的需求正在下降，这也许是一个不可逆转的发展规律趋势，尤其传统的房建市场，这些年已经渐渐进入了“存量时代”， 从长期看，房建市场增长空间有限，面临即将到天花板的这么一个局面。
尤其受地产政策调控政策的影响，未来微增长甚至缓降应该是大概率的趋势。
但是另一方面中国的城市、园区和社区发经历了一个长期相对“粗放”的状态，这些年开始注重发展质量转变、资源配置由粗放式发展向集约化发展转变。迫切需要更多优秀的的城市运营商和园区运营商参与进来，这些年房地产商和建设企业向城市运营商转变也成为了热潮。
1、由房地产企业向城市运营商和智慧园区运营商转变。房地产企业转向城市运营服务商的本质是转型升级，在“房住不炒”的总基调不能变，因城施策是未来城市运营发展的趋势，而随着数字时代，智慧城市、智慧园区和智慧社区会逐渐成为主流。
未来的房地产商也应该从过去的“商品思维向运营思维转型”，主动拥抱智慧城市和产业园区升级的机会，房企肩负的社会责任会日益加大。万物互联走进家家户户，联动起来促进行业的高质量发展，才能从单纯开发转向城市运营服务新生态。
2、传统的施工企业向大型基础设施运营方面转变。疫情后，新一轮的大型基建项目曝光，未来的前景可期，例如：2017年的河北省人民政府办公厅关于促进建筑业持续健康发展的实施意见，强调引导省内骨干企业与大型央企、省外骨干企业组成战略联盟，共同开拓市场，逐步从房屋建筑等传统领域向轨道鼓励建筑业企业向公路、铁路、机场、水利、电力、通信、轨道交通、环保等专业领域拓展重点投资领域转型。
3、面临“T”型选择！新时代，每个企业都将面临“T”型选择。尤其是在互联网思维引领下的这一大浪淘沙的时代，商业逻辑以及商业模式的选择变得更为直接，要么在某一价值链横向整合发展为产业平台，要么在某一细分领域纵向打造不可替代的专业能力，在“T”型之外的企业，都将面临变革。
未来的建设企业应该把握这一轮趋势，要么进行平台化整合，向勘察设计、全过程咨询、新型建材等方向多元化平台化经营发展，做强做优。要么聚焦某个领域，例如：支持古建筑、钢结构等有地方特色和竞争优势的专业承包企业做精做专、特色发展。
6、建筑工业化
像造汽车一样造房子
建筑工业化是随西方工业革命就已经萌出的概念，工业革命让造船、汽车生产效率大幅提升，随着欧洲兴起的新建筑运动，实行工厂预制、现场机械装配，逐步形成了建筑工业化最初的理论雏形。
1974年，联合国出版《政府逐步实现建筑工业化的政策和措施指引》中定义了“建筑工业化”：按照大工业生产方式改造建筑业，使之逐步从手工业转向社会化大生产的过程。
它的基本途径是建筑标准化，并逐步采用现代科学技术的新成果，以提高劳动生产率，加快建设速度，降低工程成本，提高工程质量。我们认为建筑工业化主要包括三方面：
一是工业化的建筑产品。按照工业化住宅的质量管理标准，制定了各种标准规范，发展楼梯单元、储藏单元、厨房单元、浴室单元、室内装修部品构件以及通风体系、主体结构体系；
二是工业化的精益管理。借鉴丰田汽车的“精益制造”理念，让每一道工序都有标准化的模块，工序式的模块施工中，一个施工段或一层的工作量没有按照流程完成，不允许进入下一个施工段或下一层施工；每一道工序没有按照“零投诉”标准作业，不允许进入下一道工序，从而有效地控制了建筑施工质量。一步步实现其建筑工业化，摆脱了传统的建造模式；
三是工业化的生产方式。通过“制造 建造”的结合，重构建筑业的生产模式，不断探索以构件预制化生产和装配式施工为生产方式，以设计标准化，构件部品化，施工机械化，管理信息化为特征的“建筑工业化”的新型生产模式，大力发展装配式建筑已经成为了当前的发展共识。
同时还要很好的和BIM、云计算、大数据、物联网等新一代信息技术结合，通过工业化和信息化融合，实现项目进度、施工方案、质量、安全等方面的数字化、精细化和可视化管理，推动“中国建造”的生产模式变革。
7、数字化转型
“数字建筑”将成为转型的核心引擎
“新基建”悄然走红，成了整个数字经济发展“基础设施”，催生数字经济新产业形态的“催化剂”。未来我国5G网络、大数据中心等建设将进一步加快，与“新型基础设施建设”相关联的产业和行业将获得重大利好。建筑业的数字化转型也引来快车道。建筑施工企业又该如何实现数字化转型也成为必须回答的问题呢？这主要包括数字化企业—在线化企业—智能化企业三个层面。
1）数字化是指实现生产过程的对象用数字来表述。包括岗位级别的数字化，建筑构件和工艺、工法的数字化，生产装备、工地场地全要素的数字化，材料被加工的零部件、现场模架等“物”的数字化以及人的数字化。
2）在线化，就是企业内外的各要素，及其和用户、产业上下游企业及产品等实现网络连接，实时在线。
3）而智能化，通过人工智能的深度学习、迁移学习、增强学习等技术的应用，把工程项目管理和施工现场等各种信息“自动地”被加工成为知识，汇聚在“企业大脑”，实现了企业知识的生成、积累、应用和传承，形成了“数字企业到智慧企业的嬗变”。
这次疫情就让我们看到建设企业数字化转型的一些亮眼的成果：
1）智慧工地和新建造——万人关注的武汉蔡甸火神山医院，正式完工交付使用，距离立项仅仅过去了10天时间。
从已有图纸的整理，到协同设计，再到协同现场施工，如果没有数字化技术的支撑，这样的速度是难以想象的。
而在建设施工过程智中，无人机的应用更是在各方资源有限的情况下，代替人力高效完成各项勘测、巡检等工作；而后来5G、云计算、人工智能等技术的应用，更是成为医院的标配。
2）数字化供应链——除了火神山协同设计、智慧工地等场景外，建筑业的供应链数字化整合也在这次疫情中发挥了过去所没有被人重视的威力，为抗击新型冠状病毒感染的肺炎疫情，武汉两座专门医院火神山医院、雷神山医院正如火如荼地建设中。
3）智慧项目管理大脑——当然还有对“人机料法环”等统筹性管理中，这次疫情也让我们看到了数字化转型的前景。
如：利用IoT与BIM技术，将现场系统和硬件集成到统一平台，实现人员快速测温监控，现场视频监控无死角，利用AI技术识别现场违规行为，及时预警，并通过视频会议实现集团与项目的远程沟通，为项目管理层建设一个劳务人员数据可跟踪、生产过程全面掌握、项目疫情风险有效降低的“项目大脑”，这些在疫情中有效，在疫情后推动建设企业的精益化管理、在质量、安全的全过程数字化管理中也已然适用。
8、国内国外两个市场并举
随着一带一路等国家级顶层战略的推出，也为中国建造提供了一个难得的国际市场机遇，一带一路沿线总人口约44亿，经济总量约21万亿美元，分别占全球的63%和29%。沿线的各个国家大为发展中间，其城市建设水平普标落后，这为中国建造业的产能消化提供了广阔的市场空间，未来如何推进中国建设走出去，打造中国建造的国际竞争力，也成为建筑业发展的动力。
中国建造要在其中有所作为：一是要做到“优进优出”，打造产业“链接器”。参与“一带一路”，决不是把“落后产能”输出去，而应积极引进西方的现进科技，对中国建造进行转型升级提升，再结合“一带一路”沿线各国的具体市场需求特征，探索新的合作模式和合作重点。
二是协同出海，彼此合作。“一带一路”沿线各国都有各自的人文风情、地方语言、法律制定甚至是政治风险。需要我们有组织的并跨行业、跨专业进行提前的筹划，搭建各种合作平台一起协同出海。
三是传播中国好声音，树立国际标准。中国建造企业参与一带一路，还应该把中国品牌、中国标准和中国技术“走出去”的整体输出。
如：推动沿线各国的重大基础设施、房建和部品部件等方面的标准制定；参与智慧建筑标准制定；数字设计、数字施工、数字运维的全生命周期标准；在BIM技术、工程信息和软件技术等方面和相关国家一起制定标准；并重点建设精品工程、示范工程，扩大中国标准国际影响力。
9、治理现代化
大数据思维与互联网共治
实现建筑业的高效发展，还必须进行治理体系的创新。未来主要表现在：
1）一是推动通过基于大数据的行业监管体系。建筑市场管理、施工现场管理，积累项目、企业、人员、诚信记录，与社会征信合并形成“四库一平台”，利用平台海量数据信息，反作用于市场管理，实现精准化行业数字治理。同时，通过应用物联网设备、交易平台采集施工现场及交易数据，运用大数据分析技术形成监管依据，构建“市场 现场”两场闭合联动机制。
2）二是对工程建设项目审批制度进行全流程、全覆盖改革。从2019年，在全国范围开展工程建设项目审批制度改革，上半年将审批时间压减至120个工作日。到2020年，基本建成全国统一的工程建设项目审批和管理体系。
3）促进政府业务流程优化。着力促进政府业务流程再造、事中事后监管、数据共享和电子材料应用等方面制定配套支撑政策，以及建立改革制度，通过技术和制度的变革，加强政务服务与技术支撑平台的调整、优化和协同，促进整体政府构建。
4）未来各地还应该如何通过“监管理念创新 数字技术创新 监管流程创新 体制机制创新”的系统性、协同式变革，推动监管体系和治理能力现代化亟需加快推动大数据与政府治理深度融合，对监管流程、组织构架、功能模块等进行数字化重塑，系统推进运行决策、市场监管、行政审批的数字化转型，构建纵向贯通、横向协同的省级新型监管体系。
10、生态型组织
围绕产业价值中心的新物种
由于互联网、移动互联网的发展，传统的组织边界被打破。未来建筑业或借助数字建筑平台、形成以企业间协同研发、协同制造、协同集成装配、供应链协同为目标的产业生态,进而带动整个社会的组织变革。
（1）企业内部协同。传统的大企业垂直化“金子塔结构”将被扁平化的组织形态所代替，形成“大平台 小组织 创客化”。同时还包括：大企业内部“双创”平台、大企业社会化“双创”平台、建筑构件数据平台、电子商务平台等。
（2）产业链协同。基于云思维搭建上下游资源整合的平台。第一个是跨界，包括垂直跨界和水平跨界两个方面。第二是融合，以“互联网 ”促进两化融合升级，加速渗透、改造、重建传统行业。第三个是协作，纵向跨界里面体现出的协同打破了传统产业的分工界面，由“交付结果”转向“交付过程”。“互联网 ”也促进了信息服务业和传统行业两大阵营，激活了新的经济潜能。互联网把这两大阵营加在一起，里面就有协同。纵向跨界更多的是协同，横向跨界更多的是竞争。
（3）社会协同。随着互联网的冲击，未来的产业集群形态越来趋向一种有“消费者价值观”为中心的、线上线下结合的云平台生态结构。例如；小米的智能硬件产业集群、上汽的全流程互联网化、义乌的在线产业带，都是试图在搭建一个线上线下结合的平台生态集群。
也或许未来将由若干龙头型的、具有社会企业思维的企业为主导，联合各行业协会、研究机构合作。形成基于“线上线下”结合的平台 生态圈，以产业价值中心为统领，以联盟为组织形态，形成的众创、众筹、众智、众扶、众包的行业生态。
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